Los Años de la Crisis de la Vivienda. Sergio Nasarre Aznar. Editorial Tirant lo Blanch
Libro recomendado por Fernando Zunzunegui
El acceso a la vivienda en propiedad o en régimen de alquiler viene asociado al desarrollo de la economía financiera. La compra de una vivienda constituye la principal operación en la vida familiar y se suele financiar hipotecando la vivienda. A su vez, el mercado de capitales permite captar recursos para adquirir inmuebles destinados al alquiler. De este modo, el desarrollo del mercado financiero contribuye a la creación de un mercado inmobiliario capaz de ofrecer distintas alternativas habitacionales. Es un proceso vivo, en constante cambio. La tecnología financiera conocida como Fintech crea plataformas de crowdfunding que permiten financiar la adquisición de viviendas apelando al ahorro del público. Surgen así alternativas a la financiación bancaria que todavía domina el mercado inmobiliario. Hay una simbiosis entre el derecho a la vivienda y la vivienda como activo financiero. Es una asociación de la que se saca un provecho mutuo. Para la familia, la financiarización facilita el acceso a la vivienda, para la banca o los inversores es un negocio lucrativo. La vivienda es un bien inmueble que sirve de garantía al préstamo o es el objeto de las inversiones de fondos inmobiliarios dedicados al alquiler.
Sobre esta tensión entre el derecho a la vivienda y su consideración como un activo financiero se ocupa el libro de Sergio Nasarre, catedrático de Derecho civil, consultor internacional, “Los años de la crisis de la vivienda” bajo el subtítulo “De las hipotecas subprime a la vivienda colaborativa”. Su perspectiva es histórica, con un análisis del marco legal como base para proponer reformas estructurales. Con este enfoque, analiza en profundidad el mercado de la vivienda en Estados Unidos para tratar de explicar la crisis subprime que estalla en 2008 con la quiebra de Lehman Brothers. Fue una crisis vinculada a la ingeniería financiera, en particular al empaquetado y distribución de títulos hipotecarios. Tras diseccionar el origen y desarrollo de esta crisis hipotecaria, Nasarre estudia la crisis en España, la respuesta de los jueces y la tardía reacción del legislador, para concluir con una propuesta de marco legal para la vivienda desde la perspectiva del Derecho civil.
Es una obra mayor, monumental, de 650 páginas con medio millar de referencias en 1.796 citas. Que falten menciones a la mejor doctrina como a Matilde Cuena, catedrática de Derecho civil especialista en crédito responsable o Alberto Tapia Hermida, catedrático de Derecho mercantil experto en titulización hipotecaria, no le resta valor. Es una obra imprescindible para entender las relaciones entre el mercado hipotecario y el derecho a la vivienda. De hecho, siendo Sergio Nasarre una referencia mundial para entender y sacar lecciones de la crisis de la vivienda no se comprende que no fuera invitado a comparecer en la Comisión parlamentaria de investigación de la crisis financiera. Su informe final habría salido enriquecido con sus aportaciones. Una pena que no contemos con la opinión de los mejores con demasiada frecuencia.
Acierta Nasarre al centrar su estudio en la búsqueda de un equilibrio entre la tensión que sufre la vivienda “al ser a la vez un activo financiero y un derecho humano”. Es un tema políticamente sensible1. En su opinión: “La vivienda es un terreno abonado para lobbies y políticos de toda índole”. De ahí, la dificultad de dar una respuesta adecuada a una crisis cuyos efectos comenzaron siendo “financieros y económicos”, y que más tarde “se tornaron sociales y luego políticos e, incluso, territoriales”. Sin datos contrastados, remarca Nasarre, se inició un «proceso de ensayo-error» de cambio legislativo, con una reacción apresurada de la judicatura y de las comunidades autónomas que ha generado “dispersión legislativa e inseguridad jurídica”. Ante la pasividad del legislador surge una jurisprudencia que decide en equidad no en Derecho, lo que provoca, según Nasarre, una “inseguridad jurídica que ha afectado a la fortaleza de la hipoteca como garantía”. La solución no puede venir ni de una jurisprudencia de rescate social que el autor califica de “robin-prudencia” ni de una “legislación apresurada intervencionista”. En su opinión, “solo desde el Derecho civil es posible crear una infraestructura legal sólida y coherente sobre el concepto de vivienda y dotar de contenido tangible el «derecho a la vivienda»”. El estudio de la evolución histórica del derecho a la vivienda le hace desconfiar del mercado financiero. Considera Nasarre que “no debería estar permitido especular con primeras viviendas”. Estas afirmaciones dan para un buen debate doctrinal. Desde otra perspectiva, se puede considerar que el derecho a la vivienda es un derecho poliédrico que requiere un tratamiento multidisciplinar de las ciencias sociales, y que, desde la perspectiva del Derecho, desborda la tradicional distinción entre derecho civil y derecho mercantil, y entre Derecho público y Derecho privado. Forma parte del nuevo Derecho de la regulación de la vida económica. No es posible estructurar el derecho a la vivienda desconectado de la financiación de la vivienda.
Lo cierto es que en el problema de la vivienda ha faltado la perspectiva financiera. La concesión responsable de crédito es la mejor forma de evitar el sobreendeudamiento que provoca incumplimientos, ejecuciones hipotecarias y desahucios. La regulación financiera exige al banco que contrata un préstamo hipotecario actuar “de manera honesta, imparcial, transparente y profesional teniendo en cuenta los derechos y los intereses de los consumidores”. Conociendo las prácticas bancarias, Nasarre se pregunta si “¿no estamos realmente contentándonos con un “brindis al sol”, pues legalmente se le está exigiendo [al banco] incurrir en un conflicto de intereses, que difícilmente sabrá resolver y que añade incertidumbre —ergo costes para todos— a este negocio?”. Pero es precisamente la perspectiva original de la regulación financiera, que se separa del tradicional caveat emptor, el elemento diferencial que permite equilibrar la relación banco-cliente. El objetivo de la regulación del préstamo hipotecario es lograr que el cliente pueda acudir al crédito orientado por un profesional al que no le está permitido anteponer su interés al interés del cliente. El banco debe ser transparente y desvelar sus conflictos de intereses. Tiene prohibido vincular productos para multiplicar sus ganancias y, si se presenta como asesor, debe actuar en interés del cliente. Sólo integrando el régimen civil del préstamo hipotecario con la regulación financiera es posible crear un sistema sostenible y equilibrado.
Las crisis sirven para probar la resistencia de las instituciones. El parón económico de COVID-19 ha repercutido en el derecho a la vivienda. Con independencia de su forma de tenencia, se han aprobado moratorias para protegerlo, ya sean del pago del alquiler o de las cuotas hipotecarias. Estas medidas de urgencia desvelan la vinculación esencial que existe entre el derecho a la vivienda y su financiación. Para hacer frente a la emergencia sanitaria se ha aprobado un estado de alarma que ha confinado en sus viviendas a toda la población. Esta medida ha puesto de relieve las dificultades de separación social en las viviendas compartidas como vías intermedias de tenencia entre la propiedad y el alquiler. A esta problemática no es ajena la obra de Nasarre como ha puesto de relieve en un reciente artículo. Ni las cooperativas de vivienda ni otros subproductos de la economía colaborativa “pueden funcionar como alternativas reales y universales al dominio, especialmente a un dominio sostenible y a unos arrendamientos equilibrados”. Hablamos, dice Nasarre, “de privilegiar a unas docenas de familias para que decidan, aun habiéndolo conseguido ellas con ayuda pública, quién puede entrar (y quién debe salir) en cada vivienda de un determinado edificio y en qué condiciones, recuperando una suerte de vinculaciones medievales sobre el edificio”. Es claro en sus argumentos y rotundo en sus críticas.
La obra de Sergio Nasarre sobre la crisis de la vivienda resulta imprescindible para entender la raíz del problema y sus posibles soluciones, que en su opinión deben ser estructurales y no meramente paliativas. Propone Nasarre una revisión de la hipoteca, para «ser más flexible». Es partidario de una «variedad de tenencias funcionales». Es imprescindible que España se dote de un continuum de propuestas que vayan desde el alquiler social a la vivienda libre en propiedad, pasando por la vivienda social, las tenencias intermedias de propiedad compartida o la “vivienda colaborativa”. No obstante, descarta por privilegiadas las propuestas politizadas de vivienda colaborativa. En la situación actual, opta por lo más tradicional, la vivienda en propiedad con una ventana abierta al “arrendamiento urbano de vivienda incentivado (nunca impuesto)”.
El confinamiento de COVID-19 permite reconsiderar vivir en el centro de las grandes ciudades a cualquier precio. El teletrabajo y la economía digital impulsan un nuevo equilibrio territorial. En opinión de Nasarre, las políticas de vivienda deben ir acompañadas de políticas de territorio para que “nuestros jóvenes puedan quedarse donde han nacido”, lo que puede contribuir a dar solución a la “España vaciada”.
Estamos ante una obra original en su análisis y valiente en sus propuestas. Es la culminación de un cuarto de siglo de labor académica. Un texto denso sobre un tema complejo que no se puede resumir en un eslogan de Twitter como nos dice el autor al comienzo de la obra. Por esta razón llama la atención que Sergio Nasarre se haya lanzado en esta red social a compartir una frase diaria sobre la crisis de la vivienda. Un lujo para sus lectores. Me quedo con estas dos frases del autor. “No existen fórmulas mágicas ni soluciones sencillas a problemas complejos, como el de la #vivienda”. “No pueden comprenderse en toda su dimensión ni las causas ni las consecuencias de la #crisis de la #vivienda sin el #Derecho.” Y añado un epílogo: “No puede entenderse la crisis de la vivienda en España y sus posibles soluciones sin leer el libro de Sergio Nasarre”.
1 Así lo indicábamos en nuestro informe encargado y publicado por el Parlamento Europeo: “Mortgage credit, in particular when the mortgage is for the debtor’s habitual residence, affects the fundamental right to housing[…]Just like derivatives, housing finance ‘is politically sensitive’ since it triggered the financial crisis”. Vid. Zunzunegui, F.: Mortgage Credit, Study requested by the European Parliament’s Committee on Economic and Monetary Affairs (ECON), junio 2018, p. 10.
Más información en Editorial Tirant lo Blanch
